題圖｜視覺(jué)中國(guó)

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融創(chuàng)的年報(bào)，姍姍來(lái)遲，但終于來(lái)了。

去年下半年以來(lái)，行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和極端環(huán)境，在市場(chǎng)的動(dòng)蕩和不安下，融創(chuàng)交出的成績(jī)單在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，表現(xiàn)如何？

在年報(bào)中，孫宏斌表示：

相信2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將快速恢復(fù)穩(wěn)定，這將有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨大壓力。

在月初時(shí)，他也有類似表達(dá)，他認(rèn)為：融創(chuàng)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，團(tuán)隊(duì)有韌性，可以打贏翻身仗。

復(fù)蘇、企穩(wěn)，融創(chuàng)需要給市場(chǎng)信心，在當(dāng)下的環(huán)境下，確定性難能可貴。

破冰：不僅是保交房

近幾年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇過(guò)多重危機(jī)，銷售不暢，一些城市的開(kāi)發(fā)商甚至還面臨著停工問(wèn)題。

能夠順利交房，是擺在融創(chuàng)面前很實(shí)際的問(wèn)題。融創(chuàng)也提出了“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，保交付”的策略。一方面，融創(chuàng)協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)上下游，另一方面，融創(chuàng)20個(gè)城市的近70個(gè)項(xiàng)目獲得了政府紓困資金，累計(jì)超百億。2021年全年融創(chuàng)在89個(gè)城市完成了27.7萬(wàn)戶房屋的交付。在今年1-11月，融創(chuàng)完成了15萬(wàn)套房屋的交付。

這無(wú)疑清晰地向外界釋放了一個(gè)信號(hào)：融創(chuàng)在蓄積力量，等待良機(jī)。

財(cái)報(bào)顯示，2021年融創(chuàng)全年合同銷售額5973.6億元，同比增長(zhǎng)4%，收入1983.9億元，其中大部分收入來(lái)源于房屋銷售，核心數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定。

這次發(fā)布的年報(bào)，是由立信德豪完成審計(jì)的，作為全球五大會(huì)計(jì)師事務(wù)所，一直服務(wù)茅臺(tái)、保利等企業(yè)，在世界上享有較高的聲譽(yù)，這份年報(bào)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了融創(chuàng)的水平。

根據(jù)年報(bào)，融創(chuàng)此次進(jìn)行了較大規(guī)模的減值，受行業(yè)極端環(huán)境影響及對(duì)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的審慎態(tài)度，融創(chuàng)大幅計(jì)提各類減值約520億元，盈利指標(biāo)因此受到直接影響，減值后，凈資產(chǎn)超1200億元、歸母凈資產(chǎn)超800億元，顯示出公司底子厚實(shí)。根據(jù)聯(lián)交所的相關(guān)規(guī)則，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，前期計(jì)提的減值會(huì)根據(jù)情況轉(zhuǎn)回，盈利水平也會(huì)好轉(zhuǎn)。

融創(chuàng)的底子有多厚？財(cái)報(bào)顯示，截至去年年底融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬(wàn)億，約80%位于核心一二線城市，融創(chuàng)不僅有資產(chǎn)，還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

土地儲(chǔ)備是房企造血能力的核心，不僅體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商當(dāng)下的實(shí)力，還是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)能否突出重圍的根本，當(dāng)房企有足夠多且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備時(shí)，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，意味著有足夠的市場(chǎng)供應(yīng)量，在當(dāng)下也是融創(chuàng)充分的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)。

翻身仗：從境外債重組開(kāi)始

公布年度財(cái)報(bào)當(dāng)日，融創(chuàng)完成年報(bào)公布和境外債務(wù)重組，這意味著壓力的緩解，融創(chuàng)也離聯(lián)交所要求復(fù)牌的條件又近了一步。

根據(jù)聯(lián)交所對(duì)上市公司的規(guī)定，當(dāng)境外債權(quán)人提出清盤呈請(qǐng)后，企業(yè)也可以向法院證明自己仍在積極自救，這是一個(gè)互相出牌、拉鋸的過(guò)程。

過(guò)去數(shù)月以來(lái)，融創(chuàng)一直與本金約91億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)（簡(jiǎn)稱“現(xiàn)有債務(wù)”）的部分持有人及其顧問(wèn)進(jìn)行建設(shè)性接洽?，F(xiàn)有債務(wù)持有人已成立境外債權(quán)人小組，對(duì)公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了深入調(diào)研，并在制定重組框架、收窄各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)條款的分歧上取得了重大進(jìn)展。

境外債重組的方案框架已經(jīng)顯現(xiàn)：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，使得債務(wù)規(guī)模降至穩(wěn)健、可持續(xù)的水平；剩余現(xiàn)有債務(wù)將兌換為新的以美元計(jì)價(jià)公開(kāi)票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來(lái)源；同時(shí)擬向及時(shí)支持重組方案的債權(quán)人提供同意費(fèi)。

境外債重組若完成，意味著融創(chuàng)以時(shí)間換空間、延長(zhǎng)還款現(xiàn)金流，融創(chuàng)未來(lái)流動(dòng)性壓力將有望得以紓解，整體財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到改善。

能夠順利地達(dá)成重組意向，離不開(kāi)金融政策及相關(guān)部門對(duì)融創(chuàng)的大力支持，董家渡項(xiàng)目的合作給予市場(chǎng)極大的振奮與信心。

此前，融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目引入由中國(guó)華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)、中信信托等合作方攜手對(duì)上海董家渡項(xiàng)目注資，新增融資總量將超120億元。

值得注意的是，本次合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項(xiàng)目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作，融創(chuàng)還是操盤方，融創(chuàng)會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)。這與現(xiàn)有債務(wù)重組的部分條件有一定相似之處，面對(duì)融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備和中國(guó)市場(chǎng)的預(yù)期，以時(shí)間換取更長(zhǎng)久的利益，境外現(xiàn)有債務(wù)重組的障礙即將被掃除。

現(xiàn)金指標(biāo)上，融創(chuàng)2021年底賬面現(xiàn)金超1600億（含合聯(lián)營(yíng)公司賬面現(xiàn)金），其中并表部分現(xiàn)金余額692億元，其中受限資金548.6億元，大部分是預(yù)售監(jiān)管資金，可以正常用于支付工程款和項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。

融創(chuàng)預(yù)計(jì)，未來(lái)七年左右，集團(tuán)連同其合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元（該金額為償付項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后的現(xiàn)金流，且未考慮酒店、商業(yè)、樂(lè)園等持有物業(yè)變現(xiàn)的資金流入，截至2021年末，該資產(chǎn)的賬面價(jià)值約為1300億元）。

在月初的會(huì)議上，孫宏斌規(guī)劃的是，明年6月30號(hào)之前，融創(chuàng)爭(zhēng)取恢復(fù)正常，這也正是行業(yè)大多數(shù)人的預(yù)期。

孫宏斌在年報(bào)中表示了自己的反思：

“公司也將深刻反思在過(guò)去發(fā)展中的不足和問(wèn)題，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，堅(jiān)決作出調(diào)整。”

首先來(lái)自疫情防控方案不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)必然會(huì)逐步恢復(fù)。今年無(wú)論是政策還是金融，給予房地產(chǎn)行業(yè)很多肯定的信號(hào)從“金融16條”、證監(jiān)會(huì)“新5條”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信號(hào)很明確，傳導(dǎo)到房地產(chǎn)必然是銷售回暖。

春風(fēng)漸近，靜待花開(kāi)。

冬天遲早要過(guò)去，行業(yè)的凜冽寒氣傳導(dǎo)到每個(gè)人，但同樣是行業(yè)生態(tài)重塑和企業(yè)突圍的機(jī)會(huì)，因?yàn)樾袠I(yè)在變革。從粗放到精細(xì)、從速度到質(zhì)量、從追求高周轉(zhuǎn)到常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。無(wú)論境外債務(wù)重組還是財(cái)報(bào)發(fā)布，無(wú)疑是融創(chuàng)在給市場(chǎng)“定心丸”，也是確定性。如何在未來(lái)的行情中體現(xiàn)頭部房企的商業(yè)價(jià)值是交給融創(chuàng)的新的問(wèn)卷。

對(duì)于融創(chuàng)而言，它已經(jīng)挺過(guò)了最難的時(shí)刻，始于中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控加上疫情的“黑天鵝”，融創(chuàng)是經(jīng)歷了房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的一個(gè)樣本。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有過(guò)高峰，也有過(guò)低迷，但中國(guó)擁有近14億人口總量，整個(gè)房地產(chǎn)依然是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，只要經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，被延誤的購(gòu)房需求將會(huì)持續(xù)修復(fù)，長(zhǎng)期下行的趨勢(shì)也將會(huì)扭轉(zhuǎn)，龐大的中國(guó)市場(chǎng)將會(huì)是融創(chuàng)打贏“翻身仗”最大的底氣。

關(guān)鍵詞： 土地儲(chǔ)備 房地產(chǎn)行業(yè)